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买房主谈主向设备商支付了房款，但还没办下不动产权证，如若设备商因债务纠纷导致房屋被查封执行，买房主谈主该何如选藏自身权益？

最高手民法院23日发布《对于审理执行异议之诉案件适用法律问题的讲授》(以下简称《讲授》)，对于商品房消耗者权益保护进行了细化，更苟且度保护买房主谈主的正当权益。《讲授》自2025年7月24日起履行。

以房抵债哄骗配置工程价款优先受偿权的，不错摈斥强制执行

【案情】建某公司完成配置施工并验收后，银某公司以承建工程中的13套房屋作价赔偿欠付的工程款。尔后，两边就上述房屋坚强了商品房交易合同，银某公司开具了销售不动产同一发票。然而，紫某公司与银某公司等发生借款合同纠纷，紫某公司在诉讼中恳求诉讼财产保全。受案法院裁定，查封包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产。

后来，建某公司对案涉13套房屋提议执行异议，受案法院审查后以为异议配置，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫某公司抵挡，请求准予执行案涉13套房屋。审理法院以为，工程承包东谈主以其与发包东谈主商定将该承建工程不动产折价兑现工程欠款优先受偿权为由，提议执行异议，请求摈斥基于典质权或其他债权而接纳的查封表率，若该“折价工程条约”不存在毁伤其他债权东谈主利益等可祛除或无效事由，东谈主民法院应予扶植。最终，法院判决扶植摈斥对案涉13套房屋的执行。

【说法】工程价款优先受偿权是法律为保护配置工程承包东谈主利益而赋予的杰出权利。民法典规矩，发包东谈主过时不支付工程价款的，除根据配置工程的性质不宜折价、拍卖外，承包东谈主不错与发包东谈主条约将承建工程折价，也不错请求东谈主民法院将该工程照章拍卖，并从中优先受偿。《讲授》对触及农民工工资的债权给予优先保护，对实践中常见的依据民法典第八百零七条规矩以不动产抵工程款执行异议之诉的处置进行了规矩，明确以房折价不错摈斥典质权或一般资产债权的强制执行。

法律讲授实务中，以工程不动产条约折价形状哄骗和兑现工程款优先受偿权，较法律讲授拍卖更为方便易行，用度便宜，成心于发蒸发包东谈主职守财产的最大效率，缓解发包东谈主因财力不及酿成工程款拖欠的执行辛勤。此外，优先保护施工方权益意味着更好保护农民工群体的正当权益。

在执行中扩大商品房消耗者权益保护范畴

【案情】因民间假贷纠纷，某房地产设备公司被判返还借款及利息。执行阶段，法院查封了某房地产设备公司名下的房产。其中，包括案外东谈主韩某平鸳侣的一处房产。此前，韩某平向某房地产设备公司购买该房产并支付购房款27.66万元。因执行法院查封、拍卖案涉房屋，韩某平鸳侣提议执行异议，请求中止执行拍卖。执行法院以韩某平名下有其他用于居住的房屋等为由，驳回了异议请求。尔后，韩某平鸳侣拿起执行异议之诉，要求住手执行拍卖表率，并照章废除查封。一审法院驳回了韩某平鸳侣的诉讼请求。

二审法院审理后以为，案涉房屋是韩某平鸳侣为孩子入学购买，顺应刚性住房的需求；同期，与位于郊区且无电梯的原有住房比拟较，顺应改善型住房的需求，其享有的民事权益足以摈斥资产债权的强制执行。法院判决，不得执行案涉房屋。

【说法】根据昔日的规矩，如若被执行的房产是买房主谈主的独一房产，可摈斥强制执行，但如若买房主谈主还有其他房产，则不成摈斥强制执行。

《讲授》的一大亮点是放宽了对房屋类型、套数、性质的散伙，将保护范畴从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”。“居住生活需要”不再限于家庭独一住房，并可涵盖改善性住房。本案争议焦点为韩某平鸳侣对案涉房屋是否享有足以摈斥强制执行的民事权益。二审法院查明，韩某平名下虽有一套用于居住的房屋位于郊区，但案涉房屋系韩某平鸳侣为子女就学而购买，且不错改善居住环境，应认定属于无礼生计权的合理消耗范畴，照章赐与保护。

最高法要求，法院在审理案件中，应侧重于执行审查争议房屋是否关乎案外东谈主家庭平常居住生活。法律讲授审判须秉持生计权保险的核情态念，准确把合手法律要件，兑现保险基本权益与选藏阛阓交易递次的有机同一。

虚构借款、房屋抵债相关，拿起失误诉讼逃废债务应受惩治

【案情】某银行与常某等产生借款合同纠纷，法院判决常某偿还某银行借款100万元本息。投入执行方法后，法院查封常某名下一套房屋。案外东谈主赵某却以该房屋已流程常某“抵债”给他为由，提议执行异议，要求摈斥案涉房屋的执行。原本，赵某于查封前一天持82万元银行转账纪录、借约以“民间假贷纠纷”为由将常某诉至法院，立案今日两边达成还款条约，并向法院恳求出具民事调解书阐明常某欠付赵某82万元本息。后来，两边坚强条约将案涉房屋赔偿调解书阐明的债务。

执行法院入户拜访时发现，常某及佳耦仍在案涉房屋内居住，并由常某执行交纳物业费、水电费。因赵某与常某的案件存在诸多疑窦，东谈主民法院依权利调取二东谈主的银行活水等材料，发现赵某与常某之间银行交易往来常常，赵某见识借出82万元后的第三天，常某当场向赵某转回85万元。但两边在调解时向东谈主民法院掩蔽了该轮反转账的情况。另外，常某的银行卡在转账后、告状前已通过挂失而启用新卡号，但两边在伪造借约时忽略了该细节，将收款卡号写为其时并不存在的新卡号。

审理法院以为，以物抵债的确凿性存疑，判决不竭执行案涉房屋。基于入户拜访情况和依权利查明的事实，审理法院照章对关联民间假贷纠纷案件运行审判监督方法，同期与查抄机关会商，将该违规足迹移送公安机关刑事立案。常某、赵某已被查抄机关批准逮捕，刑事案件当今处于审查告状阶段。

【说法】实践中，有犯罪恶动东谈主坏心利用执行异议之诉轨制，通过坏心通同、伪造根据等算作拿起执行异议之诉，企图回避执行。本案属于连环失误诉讼，常某明知有债务未了债，先是通同他东谈主，虚构债务相关，“手拉手”调解，获得民事调解书。再以该民事调解书为基础虚拟以房抵债条约，提议案外东谈主异议禁绝执行。该类失误诉讼不仅侵害债权东谈主的正当权益，同期严重扯后腿诉讼递次，照章应予严厉打击。

《讲授》在规矩摈斥强制执行的条款时作出了积极堤防，谈判各级法院发扬审查交易合同的确凿性、支付价款的确凿性，发扬审查以物抵债中债权自己的确凿性、抵债兴味的确凿性和抵债价款的合感性等，要求各级东谈主民法院通过严格审查堤防失误诉讼。同期九游体育娱乐网，《讲授》特意规矩了坏心通同、伪造根据、虚拟事实以失误诉讼妨碍执行的种种法律职守，案外东谈主、恳求执行东谈主、被执行东谈主、诉讼代理东谈主、证东谈主及苟且东谈主等均受该规矩料理。